物流園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟優(yōu)勢，主要考慮的指標是物流園區(qū)所輻射、覆蓋范圍內(nèi)主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類別，可分為工業(yè)產(chǎn)成品、工業(yè)原材料、農(nóng)副產(chǎn)品等，物流園區(qū)應突出主要經(jīng)濟類別。

物流園區(qū)所在區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟發(fā)展調(diào)控方向及政策傾向；交通狀況與單位時間最大車輛通行能力，是考慮政府宏觀經(jīng)濟發(fā)展調(diào)控的重點中遠期發(fā)展方向及相應政策傾向，如果政府重點中遠期經(jīng)濟發(fā)展方向定位是工業(yè)產(chǎn)成品，那么，物流園區(qū)規(guī)劃的經(jīng)營方向是絕對不可以以農(nóng)副產(chǎn)品為主營方向的，其原因有二，一是不會得到政府政策支持，二是園區(qū)遠景規(guī)劃目標難以實現(xiàn)，因為項目不在政府調(diào)控的重點中遠期經(jīng)濟發(fā)展方向之內(nèi)。所以園區(qū)項目規(guī)劃一定要符合區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟發(fā)展調(diào)控的重點中遠期發(fā)展方向及相應政策；同時還要考慮道路交通狀況，項目園區(qū)輻射方向的道路等級、里程以及園區(qū)周邊進入園區(qū)的道路狀況、里程；最為重要的是園區(qū)進出的交通狀況，也即進出園區(qū)主干道的最大單位時間車輛通過能力。

園區(qū)功能輻射范圍及范圍內(nèi)道路交通狀況。園區(qū)功能輻射范圍，是指園區(qū)功能發(fā)揮所能覆蓋的最大半徑經(jīng)濟范圍，這是一個量化指標，要評估園區(qū)目標功能所覆蓋的區(qū)域內(nèi)的與園區(qū)設計目標

相適應于統(tǒng)一的數(shù)量指標，包括目標行業(yè)企業(yè)數(shù)量，主要產(chǎn)品及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品總量，總銷量及銷售范圍等。這些指標，是我們設計、確定物流園區(qū)最大規(guī)模的基礎(chǔ)依據(jù)。

硬件要素首要的既是政府政策優(yōu)勢，如果項目園區(qū)各項功能設計符合區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟發(fā)展調(diào)控方向，那么項目的生命周期會很長，我們在項目規(guī)模設計時，可以預留相應的規(guī)?？臻g，這樣項目的后期效益、利潤會有相當?shù)脑黾?，而此時是不需要增加大的成本投入的。

第二、園區(qū)功能定位、遠景規(guī)劃目標。園區(qū)功能定位是項目設計與策劃的重點，園區(qū)功能定位是項目收益、利潤的基礎(chǔ)來源，要分析項目區(qū)域的區(qū)位、地緣、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，確定項目本身的核心優(yōu)勢與核心競爭力，突出專業(yè)與技術(shù)優(yōu)勢，以核心競爭力帶動項目整體規(guī)模效益的產(chǎn)生。

第三、運營模式定位。運營模式定位是與功能定位密不可分的，一般物流園區(qū)運營模式分為倉儲型、批發(fā)銷售型、倉儲配送型、加工配送型、綜合功能型。

綜合功能型物流園區(qū)，是目前做的比較多的物流園區(qū)，綜合功能型物流園區(qū)是集貿(mào)易、倉儲、加工、配送（區(qū)域市內(nèi)配送）、跨區(qū)域物流運輸為一體的大型物流服務園區(qū)。

所以物流園區(qū)的功能定位，是非常重要的，一旦定位失準，整個物流園區(qū)的經(jīng)營會陷入艱難境地，甚至對投資人來講可以說是滅頂之災。此種案例已經(jīng)有很多。

第四、信息系統(tǒng)建設。無論是哪種類型的物流園區(qū)，信息系統(tǒng)建設是必不可少的軟件組成部分；這個信息系統(tǒng)應包括運營管理系統(tǒng)、資源信息共享系統(tǒng)；管理系統(tǒng)是物流園區(qū)內(nèi)部管理的專有、專用系統(tǒng)，資源信息共享系統(tǒng)包括貿(mào)易商品價格信息、車源信息、貨源信息、行業(yè)市場分析信息等共享的信息資源。

第五、管理架構(gòu)設計。管理架構(gòu)設計是保障項目園區(qū)正常運營的基礎(chǔ)。一般物流園區(qū)管理架構(gòu)根據(jù)園區(qū)類型不同各有不同，綜合型物流園區(qū)管理架構(gòu)可分為園區(qū)項目管理部作為園區(qū)項目總負責機構(gòu)，下轄招商部、物業(yè)管理部、倉儲管理部、物流運營部、網(wǎng)絡信息部等職能部門。

在整體管理上，可采取部門負責制、部門外包制或部門負責制與部門外包制相結(jié)合的管理模式。

上述各要素具備后，項目要搭建一個能夠?qū)崿F(xiàn)項目目標的平臺。這個平臺包括外部貿(mào)易平臺、內(nèi)部管理平臺、網(wǎng)絡信息平臺、電子商務平臺總之物流園區(qū)規(guī)劃、設計是一個系統(tǒng)工程，它涵蓋了宏觀經(jīng)濟學、系統(tǒng)工程學、運籌學、建筑工程學以及物流管理專業(yè)中的倉儲與配送中心運作管理、物流方案戰(zhàn)略規(guī)劃理論、物流項目策劃與論證等專業(yè)學科。

　　　　　　　　　　　　　　　　

項目論證內(nèi)容

   

項目論證是一項目實體各個細節(jié)進行可行性論證，是在詳盡市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進行一系列的數(shù)據(jù)采集與分析，主要內(nèi)容包括：

１.項目目標市場容量；

２.項目區(qū)域行業(yè)市場總量，包括主營產(chǎn)品、相關(guān)邊緣產(chǎn)品、本地產(chǎn)品與外埠產(chǎn)品消費總量；

３.行業(yè)市場的各種服務需求分析；

４.項目主體目標市場與目標客戶占有整體市場的比例；

５.客戶對本項目需求的成本分析；

６.項目綜合投入成本與產(chǎn)出效益分析，包括經(jīng)濟效益與社會效益；

７.項目功能設計與行業(yè)市場需求的吻合度；

８.項目規(guī)模設計與設計利潤率的吻合度；

９.項目實施空間與市場空間分析以及項目規(guī)模的預留空間；該項內(nèi)容涉及投資規(guī)劃及項目實施進度；

１０.　項目效益來源?！　　　　　　　　　　　?/div>