建筑設(shè)計前期方案優(yōu)化不能夠單純的強調(diào)節(jié)約成本，應(yīng)從綜合性考慮出發(fā)，注重設(shè)計的科學性、技術(shù)的合理性和先進性。設(shè)計中既要反對片面強調(diào)節(jié)約，忽視技術(shù)上的合理要求，使項目達不到功能的傾向，又要反對重視技術(shù)，輕經(jīng)濟，設(shè)計保守的浪費現(xiàn)象。設(shè)計人員要以提高價值為目標、以功能分析為核心、以系統(tǒng)觀念為指針、以總體效益為出發(fā)點，從而真正達到設(shè)計優(yōu)化效果。

我們的作業(yè)方式是本著分析問題，提出問題、解決問題的基本原則對項目進行全程剖析，然后提出詳細的優(yōu)化對比方案和可行性優(yōu)化設(shè)計建議。下面我們就以市面上銷量為主的住宅項目為例進行深入探討，摸索前期方案進行優(yōu)化設(shè)計的基本策略和方法。

優(yōu)化設(shè)計依據(jù)：現(xiàn)狀項目設(shè)計成果、項目規(guī)劃設(shè)計要點、設(shè)計任務(wù)書、項目地塊現(xiàn)狀情況及周邊配套設(shè)施情況，營銷部門對項目的市場定位、產(chǎn)品客戶群體分析定位、相關(guān)的法律法規(guī)及當?shù)氐娜照铡⒊鞘屑夹g(shù)管理規(guī)定等。

規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化

從房地產(chǎn)經(jīng)營角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，出發(fā)點是什么？根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析應(yīng)該把握以下幾個基本原則：

一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本，這應(yīng)該是最高原則。

“規(guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子，這些細節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從住戶的方便舒適角度去考慮問題，只是簡單的從平面布局的美學效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

二、規(guī)劃設(shè)計方案必須符合設(shè)計定位，不要偏離定位去追求一切不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了我們的規(guī)劃設(shè)計方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平米的中庭里，布置了“地中海”、“愛情?！?、“波羅的?！保B成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計配置！粗劣計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運轉(zhuǎn)費用更是高的可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收錢的管理費是有限的，而單是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設(shè)計師背離項目定位的典型例子。

三、規(guī)劃設(shè)計要充分考慮將來物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項目成本的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理”。以前設(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃設(shè)計方案是上海一家設(shè)計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍是一圈獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨享，外胡是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。

四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目營銷的方便。

營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型都是錯層，每戶送20平米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，設(shè)計師力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來有人提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照他們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的就是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還要盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說中的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。

六、規(guī)劃設(shè)計還必須滿足“掏干吃凈”用足指標（用足容積率和建筑密度）的原則。

1）用足容積率：損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤；

1.1容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地開發(fā)強度，具有一定的科學性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。

1.2影響容積率的幾個客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅線要求、限高要求等。也有人為操作因素：不利地塊的利用度，單體樓型的選擇等。

2）用足建筑密度：損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間；

2.1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)。首層戶型（贈送私家花園）是項目賣家最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

3）用足地方法規(guī)的邊界

3.1利用挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后改成房間，有效增加實際容積率；利用2.2米以下不計建筑面積的規(guī)定，可將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。贈送空間的樓板改為花架，等驗收后封上改為房間。

七、規(guī)劃設(shè)計還必須實現(xiàn)貨值最大化原則。

1）不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模式推演；

2）運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間；

3）資源利用最大化，盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴大溢價范圍；

4）盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。

八、規(guī)劃設(shè)計偶爾還會采用“拿來主意”思想原則。

1）利用產(chǎn)品庫中的成熟產(chǎn)品進行復制，速度快、風險低；

2）使用模塊產(chǎn)品和組團復制；

3）會所、幼兒園等配套設(shè)施復制成熟模塊。

九、規(guī)劃設(shè)計同時還需深入考慮以下幾點內(nèi)容：

1）我們有沒有發(fā)掘到地塊最大的優(yōu)勢？

2）我們有沒有把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型？同時保證均好性；

3）我們戶型分布與設(shè)計是否有更好的方案？

4）我們的商業(yè)是否最有利于銷售和經(jīng)營？金角銀邊是商業(yè)設(shè)計的基本法則；

5）我們的建筑形象和環(huán)境設(shè)計是否創(chuàng)造了更好的賣點？是否有更好的展示內(nèi)容和條件？

6）我們的產(chǎn)品設(shè)計是不是從客戶的需求出發(fā)而設(shè)計？

十、規(guī)劃設(shè)計中路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細化調(diào)整：

1）規(guī)劃設(shè)計中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設(shè)計。

2）要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。

3）以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點高度，像行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群，從俯視的視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70%在于前期策劃”。這個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案中體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

戶型設(shè)計優(yōu)化

什么樣的戶型是好戶型呢？這個其實沒有一個真正意義上的標準，因為不同的人員考慮戶型的切入點和著眼點不同。

一、開發(fā)商認為：好的戶型能相對較快的的進行去化，這樣就能節(jié)省相對較多的成本和時間，直接轉(zhuǎn)化為項目利潤；好的戶型能賣出更高的單價，提高銷售利潤；好的戶型可以進行大規(guī)模的復制，節(jié)約了產(chǎn)品研發(fā)成本以及項目實際操作時間，這些可以很容易轉(zhuǎn)化為利潤。

二、客戶認為：一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作；一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則必須首先滿足客廳和主臥朝南。當小區(qū)周邊有著極好的景觀資源時，戶型設(shè)計可能會打破傳統(tǒng)的朝向布局而以景觀朝向面為主，這時首先也是安排客廳和主臥室朝向景觀面。

三、設(shè)計師如何看待戶型：

1）戶型定位，沒有最好的戶型，只有最合適的戶型，任何戶型只有滿足了他的目標客戶的需求，客戶喜歡的就是最好的戶型。因此設(shè)計師首先需要幫助開發(fā)商研究戶型定位，在定位明確的情況下才能進行戶型設(shè)計。

2）戶型設(shè)計需要生活經(jīng)驗，戶型設(shè)計主要在于生活功能的設(shè)計?？蛷d、廚房、餐廳、書房、臥室、衛(wèi)生間各有不同的功能要求。

3）戶型設(shè)計要與市場同步，由于戶型是學術(shù)和商業(yè)結(jié)合，設(shè)計師和開發(fā)商交流的過程是矛盾最集中的地方。設(shè)計師往往專注產(chǎn)品本身，比如外觀、造型等，因為戶型平面設(shè)計在一定程度上影響外部造型，所以有很多設(shè)計師往往為了造型的需要而隨意改變戶型，這就導致了戶型設(shè)計的不合理性。

4）均好性是戶型勻稱的標志，這一點，對于占了戶型中主要面積的起居室顯得非常重要。

四、如何判斷戶型的好壞與否：

1）面積配比的均好性：包括各空間、居室的開間和進深的尺度，面積的配比等；

2）空間分離的細致性：包括動靜分離、干濕分離、公私分離、主次分離、流線分離等；

3）空間布局的合理性：包括門窗的位置，墻面的尺度，由此而影響的通風、采光、觀景，以及生理和心理干擾等；

4）面積利用的有效性：包括家具和器具的安放，交通動線的組織等。

五、提煉戶型設(shè)計賣點：通過鉆國家技術(shù)規(guī)范的空子，采用“偷”的方式提高產(chǎn)品的高附加值。戶型偷面積已成為在競爭中取得優(yōu)勢的重要手段，對客戶的吸引力非常大，有很大的創(chuàng)新開發(fā)潛力。

六、核心筒設(shè)計基本原則：在滿足規(guī)范和實用的前提下，盡量做到自然通風、采光，爭取公攤面積最小。

我們?nèi)绾卧诒Ａ魬粜褪孢m度的前提下，怎么做到盡可能的節(jié)省成本。這是我們戶型優(yōu)化的終極目標。

建筑立面

建筑立面設(shè)計是在符合功能和結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求的基礎(chǔ)上對建筑空間造型的進一步美化。擴初方案審批之前，優(yōu)化方向重在立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側(cè)重在立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。

建筑外立面優(yōu)化設(shè)計的基本原則：

一、大眾性原則：所謂建筑外立面優(yōu)化設(shè)計的大眾性原則，指的就是在對建筑的外立面進行設(shè)計時，不能只是一味地追求個性，必須要根據(jù)當前的文化、經(jīng)濟以及社會的發(fā)展來對建筑的外立面進行設(shè)計，建筑師在設(shè)計的過程中也必須根據(jù)人們的審美觀念和生活經(jīng)驗，從大眾的角度進行考慮，使得建筑外立面最終的裝飾設(shè)計能夠與大眾觀念相結(jié)合。

二、地域性原則：不同地區(qū)和不同民族的建筑特色也是不相同的，這種建筑特色的不同也正是建筑地域性的基本表現(xiàn)，在地域性的原則當中，自然資源的主要表現(xiàn)就是建筑物構(gòu)建手法的不同、建筑所在地域的光線不同以及建筑物所在地域的地形不同，在對建筑外立面進行裝飾設(shè)計時，必須要充分考慮到地域的特色，將不同地區(qū)的民族特色充分展現(xiàn)出來，并且能夠使居住者在情感上產(chǎn)生家的感覺。

三、時代性原則：建筑外立面的裝飾原則不能只考慮單方面的因素，必須要著眼于整個時代，依據(jù)社會的時尚元素找到相關(guān)的建筑設(shè)計靈感，并且要爭取不斷超越現(xiàn)有的時尚觀點。就當前的建筑外立面設(shè)計而言，建筑設(shè)計的時代性主要有兩點表現(xiàn)：一種是傳統(tǒng)的設(shè)計，另一種就是經(jīng)典時尚的設(shè)計，建筑外立面的裝飾設(shè)計必須要有一定的時代性，否則即使再完美，也會變得沒有觀賞價值。建筑外立面的裝飾設(shè)計與傳統(tǒng)設(shè)計和經(jīng)典設(shè)計都是相輔相成的，同時也是不可分離的。

現(xiàn)代住宅建筑外立面造型優(yōu)化設(shè)計應(yīng)以建筑物的實用性、使用功能和結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求為基礎(chǔ)，考慮造型中點、線、面、體各元素的配合，在建筑材料、色彩及造型下體現(xiàn)建筑物的風格及設(shè)計師的設(shè)計思想。

建筑立面造型優(yōu)化是一項復雜的系統(tǒng)工程：建筑優(yōu)化設(shè)計是一門集技術(shù)、藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。其中立面優(yōu)化只是其中的一部分，它是展現(xiàn)給大眾最直觀的一部分，固然很重要，但歸根結(jié)底它最大的功能是供人來使用。所以我們在做優(yōu)化設(shè)計時，在滿足各種規(guī)范、功能要求的前提下，同時也關(guān)心它的舒適度、經(jīng)濟性、節(jié)能環(huán)保等各項指標，這樣才能優(yōu)化出更完美的作品。