改革開發(fā)以來，我國的市場經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，政府改革及相關(guān)制度建設也在悄然進行，以適應新形勢下的經(jīng)濟發(fā)展。2014年11月24日李克強總理簽署國務院第656號國務院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。在此大背景下，全國測繪部門積極投入到這次普及全國的不動產(chǎn)測繪工作之中，本文將對新形勢下不動產(chǎn)的測繪特點及其測繪技術(shù)進行分析介紹。

1 不動產(chǎn)概念和新形勢下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作簡介

1.1 不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

1.2 新形勢不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作簡介

市場經(jīng)濟本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、海陸統(tǒng)籌，涵蓋土地、房屋、林地、草原、海域等不動產(chǎn)的權(quán)利登記、確認、保護體系。

做好這次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作意義重大：

1）有利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)；

2）有利于保障不動產(chǎn)交易安全，為建立健全全社會誠信體系打下基礎；

3）能夠提高政府治理效率和水平，便民利民。

要想做好這次普及全國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，就離不開測繪部門提供準確規(guī)范的基礎測繪數(shù)據(jù)。

2 不動產(chǎn)測繪概念、技術(shù)規(guī)范和注意事項

2.1 不動產(chǎn)測繪

不動產(chǎn)測繪就是通過調(diào)查和測量來確定不動產(chǎn)的位置、權(quán)屬、界限、質(zhì)量、數(shù)量、現(xiàn)狀、面積等，并以文字、數(shù)據(jù)、圖表表示出來的工作。其主要目的是為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)籍）管理、開發(fā)利用、規(guī)劃建設、稅費征收等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。其主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。

2.2 不動產(chǎn)測繪規(guī)范標準要求

1）對于土地及其房屋等定著物控制測量、宗地圖的測量方法和精度指標要按照《土地調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001）執(zhí)行；

2）2）對海域及其房屋等定著物控制測量和宗海圖的測量方法和精度指標要按照《海籍調(diào)查規(guī)劃》（HY/T 124）執(zhí)行；

3）對于房產(chǎn)分戶圖的編制要求和房屋面積測算方法按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1）執(zhí)行。

2.3 不動產(chǎn)測繪注意事項

不動產(chǎn)測繪要統(tǒng)籌考慮基礎條件、工作需求、經(jīng)濟可行性和技術(shù)可能性，在確保不動產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動產(chǎn)的類型、位置、和不動產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，科學地選擇不動產(chǎn)測量方法，確保不動產(chǎn)單元的界址清楚、面積準確。

在過渡期內(nèi)，在同一縣級行政區(qū)域內(nèi)，宜采用地籍圖的坐標系系統(tǒng)和投影方法，并適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉(zhuǎn)換關(guān)系，最終測繪成果須轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準，便于統(tǒng)一規(guī)范管理和將來查詢、編輯、統(tǒng)計。

3 不動產(chǎn)測繪的特點

3.1 權(quán)威性

不動產(chǎn)測繪是根據(jù)國家的法律規(guī)定進行的。其依據(jù)是國家的測繪規(guī)范性文件和經(jīng)檢定合格的測量儀器，在專業(yè)的技術(shù)人員參與測繪的工作中，其測量結(jié)果作為不動產(chǎn)的原始檔案保存。不動產(chǎn)的測量成果還需要經(jīng)過有關(guān)部門的認真審批，在測繪過程中不得任意更改或隨意估算。測繪成果一經(jīng)審定就會作為法律依據(jù)。因此，不動產(chǎn)測繪的結(jié)果具有一定的權(quán)威性，測繪的權(quán)威性有利保證了產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3.2 測繪的比例尺和對象不同

房產(chǎn)的測繪一般是在野外進行，其圖紙表達的內(nèi)容比較多、范圍比較廣。與其他領地的界限要清楚地標示出來，因此，房產(chǎn)測繪要求的比例尺比一般圖紙要大得多。另外，房產(chǎn)測量的對象也與一般地形測繪不同，房產(chǎn)測繪主要是為了更好了解樓房與樓房之間的相互位置、數(shù)量、權(quán)屬和用途，以及與房產(chǎn)有關(guān)的周圍地形環(huán)境的關(guān)系。

3.3 對專業(yè)人員的要求不同

一般情況下，進行房產(chǎn)測繪的專業(yè)人員都是屬于房產(chǎn)權(quán)管理部門，同時，其是房產(chǎn)公平交易的鑒定者。因此，從事房產(chǎn)測繪的人員不但要熟悉測繪技術(shù)和測繪業(yè)務，而且還對房地產(chǎn)各種業(yè)務知識也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的房產(chǎn)測繪工作者。在城市建設的過程中，各種房屋的拆遷、城市擴大房地產(chǎn)用地、房地產(chǎn)變更等都需要進行重測或補測。

4 不動產(chǎn)測繪技術(shù)分析

4.1 現(xiàn)代數(shù)字化測繪技術(shù)

數(shù)字化測繪技術(shù)的原理是通過專業(yè)人員對房產(chǎn)有關(guān)信息進行科學采集，然后把采集的數(shù)據(jù)利用專門的計算機軟件進行加工、編輯，最終形成我們所要的數(shù)字化房產(chǎn)圖，之后再使用專門的數(shù)控繪圖設備進行圖形輸出，就會得到人們需要的房產(chǎn)圖紙。具體而言，數(shù)字化測繪技術(shù)主要分為以下5個步驟：①對將要測繪的房產(chǎn)進行信息資料的收集和整理；②踏勘已擬定好的設計方案；③控制測量，即在測量的邊界地址進行科學有序的測量，測得所需數(shù)據(jù)；④將測得數(shù)據(jù)有序輸入專門的計算機圖形處理軟件、測量軟件和應用軟件中；⑤計算機根據(jù)人的設置意圖對圖形進行有效編輯，以便完成宗地圖、宗海圖、房產(chǎn)圖等的繪制工作。

4.2 GPS-RTK技術(shù)

GPS-RTK技術(shù)的測量精度比較高，定位的精度達到厘米級別，能隨時提供觀測站點在測量坐標系中的三維定位的準確數(shù)據(jù)。RTK作業(yè)時，先將基準站的觀測值和測量站的具體坐標信息通過專門的數(shù)據(jù)鏈傳送給流動站，流動站不僅能通過數(shù)據(jù)鏈接收數(shù)據(jù)，還能同步采集GPS的觀測數(shù)據(jù)，并且能夠在很短的時間內(nèi)對差分值進行實時、有效分析和處理，以便實現(xiàn)RTK的精確定位。RTK技術(shù)的出現(xiàn)給測繪技術(shù)帶來了巨大的變化，大大方便了不動產(chǎn)測量作業(yè)的效率和精度。其全數(shù)字化處理的特點使得其能夠直接輸出電子地圖。

4.3 質(zhì)量檢驗技術(shù)

質(zhì)量檢驗技術(shù)是決定不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)成果應用成效的重要保障，是成果轉(zhuǎn)化過程中的重要環(huán)節(jié)。質(zhì)量檢驗技術(shù)研究首先需要收集現(xiàn)有測繪成果質(zhì)量檢驗相關(guān)國家、行業(yè)標準，分析現(xiàn)行土地、房屋、草原、林地、海域等登記中對測繪成果質(zhì)量的要求，編制不動產(chǎn)測繪成果質(zhì)量檢驗技術(shù)規(guī)范。其次對檢驗規(guī)則進行研究，將檢查項劃分為計算機自動化檢查和人工檢查，針對計算機自動化檢查項，結(jié)合各類不動產(chǎn)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，逐類進行分析，形成各類不動產(chǎn)測繪成果的自動化質(zhì)量檢查規(guī)則；針對人工檢查項，基于各類不動產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)的具體情況進行人工分析，形成人工檢查規(guī)則。最后根據(jù)不動產(chǎn)質(zhì)檢標準和質(zhì)檢規(guī)則開發(fā)質(zhì)檢軟件，保證不動產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)的正確性、合理性，為不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的入庫提供規(guī)范性、一致性和可靠性保障。

結(jié)語

綜上所述，測繪事業(yè)是我國經(jīng)濟建設得以發(fā)展的基礎，不動產(chǎn)測繪隸屬于地理信息大數(shù)據(jù)的一個分支，是數(shù)字城市地理信息大數(shù)據(jù)的核心組成部分。因此，加強對不動產(chǎn)測繪技術(shù)的建設，做好這次全國性不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的測繪方面工作，有利于國民經(jīng)濟建設的健康發(fā)展。