由于開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)的投資相當巨大，土地占用多，并受城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會造成巨大的浪費或投資失誤。因此，科學(xué)地確定物流園區(qū)的市場需求和戰(zhàn)略定位，完善戰(zhàn)略規(guī)劃的細節(jié)和服務(wù)體系的設(shè)計，成了當下物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的當務(wù)之急。

應(yīng)當說，物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和定位是對物流園區(qū)建設(shè)的目標、理念以及資源和功能的總體部署與規(guī)劃，是制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、布局規(guī)劃、項目規(guī)劃等具體實施方案的指導(dǎo)性綱領(lǐng)，是為物流園區(qū)的設(shè)計、建設(shè)、運營、管理和評價提供科學(xué)的決策依據(jù)。

我們根據(jù)多年的工作經(jīng)驗，總結(jié)了自己使用的物流園區(qū)項目戰(zhàn)略規(guī)劃和定位研究的一般方法論（如下圖所示），并要做好以下工作：

1、宏觀判斷
根據(jù)我們戰(zhàn)略定位的方法論，針對物流園區(qū)項目首先是進行宏觀判斷。宏觀經(jīng)濟形勢分析至少要包括三個層面：即（1）國家層面；（2）區(qū)域或者省級層面；（3）項目所在地層面。
宏觀分析需要認真分析這三個層面的經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)特征、物流環(huán)境、當?shù)卣?、競爭對手等。要通過分析給出目標物流園區(qū)項目的初步定位意見，為下一步的市場調(diào)研縮小工作范圍，為項目功能定位及涉及、空間布局等奠定框架基礎(chǔ)。同時要通過項目的宏觀分析完善項目的概念體系，為項目的建設(shè)團隊提供統(tǒng)一的概念和思想。因此，項目戰(zhàn)略定位的宏觀分析是至關(guān)重要，是物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃和定位的基礎(chǔ)。
2、市場調(diào)研
市場調(diào)研是項目戰(zhàn)略規(guī)劃和定位的基礎(chǔ)，是項目設(shè)計建設(shè)的根本保證，也是項目后期招商運營的前提。戰(zhàn)略規(guī)劃和定位階段的市場調(diào)研需要非常的充分細致，但其中重點還在于項目所在地的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)鏈條特點、產(chǎn)業(yè)集群特點、物流環(huán)境和狀態(tài)，項目擬建地點的交通環(huán)境條件等等，通過這些市場調(diào)研，最終確定項目的戰(zhàn)略定位意見，為下一步的項目功能設(shè)計、布局等提供根本的市場數(shù)據(jù)和意見。
例如，我們在進行擬占地2000余畝的洛陽國龍物流園項目戰(zhàn)略定位分析研究時，針對該項目的特點，在歷經(jīng)兩個多月的實地調(diào)研中，收集了30余份國家、河南、洛陽的政策、規(guī)劃、統(tǒng)計文件及參考資料，調(diào)研了當?shù)氐妮S承產(chǎn)業(yè)、汽車銷售服務(wù)產(chǎn)業(yè)、公路貨運市場、各類專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓市場、房地產(chǎn)市場等，走訪了130余位政府官員、協(xié)會專家、企業(yè)負責人及經(jīng)營業(yè)戶，考察了50余家各類市場、園區(qū)、樓盤，參與了多次政府項目協(xié)調(diào)會議，為園區(qū)的戰(zhàn)略定位提供了翔實的數(shù)據(jù)。
3、定位分析
根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，確定項目開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略思想和基本原則，明確項目的戰(zhàn)略發(fā)展目標，根據(jù)市場調(diào)研的實際情況和各種關(guān)聯(lián)因素，確定項目主要功能和戰(zhàn)略定位，明確項目的空間布局和管理體系的戰(zhàn)略框架，給出重點服務(wù)功能構(gòu)建、重點項目構(gòu)建的基本戰(zhàn)略發(fā)展意見。
4、戰(zhàn)略建議
根據(jù)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃和定位，最后給出項目的各種策略性建議，諸如開發(fā)模式、開發(fā)路徑、建設(shè)進度、運營模式、營銷推廣、招商合作基本策略及管理模式、政策等。（文/孔慶廣）