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物流園區(qū)規(guī)劃的七大法寶
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)由各級(jí)政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達(dá)上萬(wàn)個(gè)。各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在數(shù)千家！我國(guó)物流園區(qū)種類繁多，沒(méi)有比較統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中，往往會(huì)演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，而且，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式也從倉(cāng)庫(kù)出租到增值服務(wù)，對(duì)物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求！
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題。
1、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。
（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
（3）潛在客戶需求。
2、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求
在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。
物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來(lái)把握。三個(gè)層面即全國(guó)層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢(shì)等。
（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。
一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
（3）市場(chǎng)需求分析。
當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
3、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況，是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
4、項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)
物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足客戶需求。
項(xiàng)目的主要功能。即項(xiàng)目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區(qū)多大面積，將來(lái)計(jì)劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。
5、要在開(kāi)工前確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。
（1）土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國(guó)家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。土地價(jià)格與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開(kāi)發(fā)原則。
正因?yàn)槲锪鲌@區(qū)項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)周期長(zhǎng)，而且招商、培育也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理。
（3）經(jīng)營(yíng)模式。
物流園區(qū)的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對(duì)入駐企業(yè)（業(yè)戶）進(jìn)行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。
（4）項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的收入結(jié)構(gòu)。
除了房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。
6、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。
（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。物流園區(qū)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列為省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。由此向國(guó)家有關(guān)部門申請(qǐng)扶持政策。
（2）當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策。土地政策：土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費(fèi)政策：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，市區(qū)兩級(jí)行政事業(yè)收費(fèi)減免。稅收政策：無(wú)論建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，園區(qū)項(xiàng)目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級(jí)）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對(duì)未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要！其他政策：如政府代辦項(xiàng)目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，便于招商），以及實(shí)際的財(cái)政資金支持等。
7、做好項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，是決定項(xiàng)目成功的保證
物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)——物流信息服務(wù)平臺(tái)。
（1）園區(qū)公共服務(wù)體系。
包括5個(gè)方面：
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶代辦，統(tǒng)一開(kāi)具發(fā)票，辦理行政許可（開(kāi)展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭(zhēng)取引進(jìn)相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務(wù)。因?yàn)槿腭v物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機(jī)構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會(huì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作。
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)。
五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔(dān)保，保險(xiǎn)，融資租賃和倉(cāng)單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
（2）物流信息服務(wù)平臺(tái)。包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。
看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶，對(duì)于物流園的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的思路是不是清晰了不少，如果想了解更多關(guān)于城鄉(xiāng)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)，請(qǐng)多多關(guān)注中鐵城際規(guī)劃建設(shè)有限公司行業(yè)資訊，我們會(huì)為您提供最新最全的咨詢服務(wù)。
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，要重點(diǎn)考慮以下7個(gè)方面的問(wèn)題。
1、要踏踏實(shí)實(shí)進(jìn)行實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀市場(chǎng)需求后，還要實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，一般也是要從三個(gè)方面進(jìn)行：
（1）周邊主要產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園區(qū)。
（2）周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
（3）潛在客戶需求。
2、深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和項(xiàng)目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)客戶需求
在進(jìn)行物流園區(qū)項(xiàng)目選擇時(shí)，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實(shí)力，而是市場(chǎng)需求是否支持項(xiàng)目發(fā)展。
物流園區(qū)項(xiàng)目的宏觀把握有三個(gè)要點(diǎn)：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。
一般來(lái)說(shuō)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析要從三個(gè)層面和兩條主線來(lái)把握。三個(gè)層面即全國(guó)層面、省市（地區(qū)）層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點(diǎn)，問(wèn)題，趨勢(shì)等。
（2）當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。
一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)分布。
二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來(lái)規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
（3）市場(chǎng)需求分析。
當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流？如果是，那么主要企業(yè)是誰(shuí)？主要產(chǎn)品是什么？或是銷地物流？如果是，那么主要需求企業(yè)是誰(shuí)？需求什么？還是中轉(zhuǎn)地物流？如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求？
3、項(xiàng)目地的區(qū)位交通情況，是項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說(shuō)，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
4、項(xiàng)目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)
物流園區(qū)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無(wú)法滿足客戶需求。
項(xiàng)目的主要功能。即項(xiàng)目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。比如，每個(gè)功能區(qū)多大面積，將來(lái)計(jì)劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉(cāng)儲(chǔ)面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項(xiàng)目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動(dòng)和效率優(yōu)化。
5、要在開(kāi)工前確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺(tái)，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。
（1）土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要（國(guó)家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地），可以根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)部分市場(chǎng)（商業(yè)）用地。土地價(jià)格與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
（2）開(kāi)發(fā)原則。
正因?yàn)槲锪鲌@區(qū)項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)周期長(zhǎng)，而且招商、培育也需要一定時(shí)間。因此，建議物流園區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)；滾動(dòng)發(fā)展，分塊管理。
（3）經(jīng)營(yíng)模式。
物流園區(qū)的具體經(jīng)營(yíng)模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對(duì)入駐企業(yè)（業(yè)戶）進(jìn)行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。
（4）項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的收入結(jié)構(gòu)。
除了房屋租金（含物業(yè)費(fèi)）外，還有業(yè)務(wù)整合收入（入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要），信息服務(wù)收入（為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供），以及其它收入。
6、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點(diǎn)工程，可以得到各級(jí)政府的政策支持和資金扶持。
（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。物流園區(qū)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)卣òl(fā)改委）辦理立項(xiàng)手續(xù)后，要爭(zhēng)取列為省重點(diǎn)工程項(xiàng)目。由此向國(guó)家有關(guān)部門申請(qǐng)扶持政策。
（2）當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策。土地政策：土地價(jià)格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費(fèi)政策：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，市區(qū)兩級(jí)行政事業(yè)收費(fèi)減免。稅收政策：無(wú)論建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，園區(qū)項(xiàng)目繳納的稅收，地方（市區(qū)兩級(jí)）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點(diǎn)對(duì)未來(lái)招商、吸引入駐企業(yè)來(lái)說(shuō)很重要！其他政策：如政府代辦項(xiàng)目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理（政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，便于招商），以及實(shí)際的財(cái)政資金支持等。
7、做好項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，是決定項(xiàng)目成功的保證
物流園區(qū)項(xiàng)目的成功，市場(chǎng)調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個(gè)體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個(gè)平臺(tái)——物流信息服務(wù)平臺(tái)。
（1）園區(qū)公共服務(wù)體系。
包括5個(gè)方面：
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊(cè)，稅務(wù)登記、銀行開(kāi)戶代辦，統(tǒng)一開(kāi)具發(fā)票，辦理行政許可（開(kāi)展物流業(yè)務(wù)的行政審批）等。爭(zhēng)取引進(jìn)相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機(jī)構(gòu)，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務(wù)。因?yàn)槿腭v物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機(jī)構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會(huì)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期合作。
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)（如配送、裝卸等），使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)。
五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔(dān)保，保險(xiǎn)，融資租賃和倉(cāng)單質(zhì)押。這點(diǎn)是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
（2）物流信息服務(wù)平臺(tái)。包括2個(gè)方面，一個(gè)是外部的公共信息服務(wù)，另一個(gè)就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會(huì)降低這方面整體的投資和費(fèi)用。
看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶，對(duì)于物流園的規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的思路是不是清晰了不少，如果想了解更多關(guān)于城鄉(xiāng)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)，請(qǐng)多多關(guān)注中鐵城際規(guī)劃建設(shè)有限公司行業(yè)資訊，我們會(huì)為您提供最新最全的咨詢服務(wù)。
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